Контрол върху строителството

На административен контрол подлежи извършваното строителство. Обект на административните актове във връзка с контрола върху строителството са незаконните строежи и строежите, изпълнени в отклонение на законовите норми.

Строеж или част от него е незаконен, когато се извършва:

1.       В несъответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план (ПУП).

2.       Без одобрени инвестиционни проекти и/или без разрешение за строеж.

3.       При недопустими съществени отклонения от съгласувания и одобрен инвестиционен проект, а именно:

-        нарушение на предвижданията на действащия ПУП;

-        нарушение на изискванията за строителство в територии с особена териториалноустройствена защита (виж §5, т. 4 от ДР ЗУТ) или в територии с режим на превантивна устройствена защита (§5, т. 5 от ДР ЗУТ);

-        несъвместимост с предназначението на територията;

-        нарушение на строителните правила и нормативи, техническите, технологичните, санитарно-хигиенните, екологичните и противопожарните изисквания.

4.       Със строителни продукти, несъответстващи на съществените изисквания към строежите, или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи, ако това се отразява на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа и е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на ЗУТ.

5.       При наличие на влязъл в сила отказ за издаване на административен акт, който в зависимост от вида и големината на строежа е необходимо условие за разрешаване на строителството по Закона за опазване на околната среда, Закона за биологичното разнообразие, Закона за културното наследство или друг специален закон (чл. 142, ал. 5, т. 8 ЗУТ).

6.       В нарушение на изискванията за строителство в територии с особена териториално-устройствена защита или с режим на превантивна устройствена защита.

При констатиране на такъв строеж от първа, втора и трета категория, органите на ДНСК издават заповед за премахване, която подлежи на изпълнение след влизането й в сила.

В някои случаи строителството се извършва в отклонение от законовите изисквания, но не представлява незаконен строеж. Това са случаите когато строежът се изпълнява:

1.       Без влязло в сила разрешение за строеж;

2.       При съществени отклонения от съгласувания и одобрен инвестиционен проект, които:

-        променят строителната конструкция и вида на конструктивните елементи и/или натоварванията;

-        нарушават предвижданията на проекта, като се променя предназначението на обекти, отнемат се или се изменят съществено общи части на строежа или инвестиционното предложение се променя за етапно изграждане при условията на чл. 152, ал. 2 ЗУТ;

-        променят вида и местоположението на общи инсталации и уредби в сгради и съоръжения;

-        променят вида, нивото, местоположението и трасето на преносни и довеждащи проводи и съоръжения до урбанизираните територии и на общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура в урбанизираните територии, както и на комуникационно-транспортните мрежи и съоръжения и на съоръженията и инсталациите за третиране на отпадъци.

3.       Със строителни продукти, несъответстващи на съществените изисквания към строежите и на изискванията на чл. 169а, ал.1,  или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи и на съществените изисквания към строежите по чл. 169, ал. 1, 2 и 3 ЗУТ.

4.       Без осигурен от възложителя строителен надзор в случаите, когато такъв е задължителен.

5.       Без да е съставен протокол за строителна линия и ниво и/или без да е заверена заповедната книга.

6.       Без съгласуване с Министерство на културата при условията и по реда на Закона за културното наследство – за недвижими културни ценности и за строежи в техните граници и охранителните им зани, когато това се изисква по реда на този закон.

7.       Без да са изпълнени специалните изисквания и/или да са налице актовете по смисъла на чл. 142, ал. 5, т. 7 и 8 ЗУТ.

При констатиране на такъв строеж от първа, втора и трета категория, органите на ДНСК спират изпълнението му до отстраняване на причините за това.

Сигнали и жалби срещу изпълнявано строителство се подават в Общината/Района или в Регионалните структури на ДНСК от физически или юридически лица по пощата или лично. Възраженията могат да бъдат направени и чрез попълване на формуляр. За бързото разрешаване на проблемите е от изключителна важност жалбите да бъдат подадени на точното място за строежи от първа, втора и трета категория в РОНСК, а за четвърта, пета и шеста категория в общината/района/.

От голямо значение за бързото и точно извършване на проверка и цялостното разрешаване на случая, е подадената жалба да съдържа необходимата информация, а именно: от кого е жалбата и адрес за обратна връзка; за какво се отнася жалбата, местоположение на строежа. Анонимни жалби не се разглеждат.

Желателно е местоположението на имота да се посочи както като поземлен имот, така и като административен адрес. Полезна ще е информация, свързана с извършителя и собственика на строежа, времето на започване на строежа, описание на изпълненото строителство.

По постъпилите жалби и сигнали служителите от техническата служба при Общината/Района или от съответната регионална дирекция (отдел) на ДНСК извършват проверка на място и при установени нарушения, съставят констативен акт. В акта се вписват данни относно собствеността на терена и строежа, данни за участниците в строителството, наличието и законосъобразността на издадените строителни книжа, описват се подробно извършеното строителство, установените нарушения, нарушените разпоредби и копия от наличната друга документация, имаща отношение по случая - по рано съставени актове, промяна на собствеността, на предназначението на имота и др. Изчертава се окомерна скица на разположението на строежа. Съставеният констативен акт е начало на административно производство за спиране на изпълнението на строителните и монтажни работи (СМР).

В случаите, в които не са установени нарушения, се съставя констативен протокол.

Същевременно, срещу нарушителя се съставя акт за установяване на извършеното нарушение. В акта се описва самото нарушение и обстоятелствата, свързани с извършването му. Въз основа на акта се издава наказателно постановление, с което се налага глоба на физическите лица или имуществена санкция на юридическите лица.

По съставените констативни актове могат да бъдат подавани възражения в 7-дневен срок. Желателно е възраженията да съдържат необходимите за изясняване на случая обяснения, материали, копия от документите, касаещи собствеността, строителни книжа и др.

След получаването на констативния акт и преценка на постъпилите по него възражения, за строежите от първа до трета категория, началникът на РДНСК, а за строежи от четвърта и пета категория кметът на общината, предприема последващи действия, в съответствие с предоставените му правомощия – издава заповед за прекратяване на административното производство или заповед за спиране на строежа. В заповедта за спиране на СМР се дават задължителни указания за отстраняване на причините, довели до спирането на строителството и сроковете за тяхното изпълнение. При необходимост се разпорежда освобождаване на строежа и на строителната площадка от хора и механизация, както и прекъсване на захранването с електрическа и топлинна енергия, вода и газ.

Ако предписанията не се изпълнят доброволно в определения срок, спирането се извършва принудително от органа издал заповедта, като се забранява достъпа до строежа, поставят се сигнални ленти и се разпорежда прекъсване на захранването на строежа с електрическа и топлинна енергия, вода и газ.

Заповедите подлежат на обжалване, чрез органа, издал заповедта, пред административния съд по местонахождение на недвижимия имот в 14-дневен срок от съобщаването им.

Заповедта за спиране на СМР е принудителна административна мярка. Тя цели спиране на строителството и е с временен характер.

Ето защо, когато се спира строеж, извършван в отклонение от законовите норми, със заповедта се дават задължителни указания за отстраняване на причините, довели до спирането на строителството, и сроковете за тяхното изпълнение. В тези случаи строителството може да продължи с разрешение на органа, който е издал заповедта, след отстраняване на причините, довели до спирането му.

За незаконно изпълняваното строителство, след спирането му се предприемат последващи действия, с оглед премахване на последиците от извършването му.

Строежи, извършени незаконно до влизане в сила на ЗИД ЗУТ /25.07.2003г./ могат да бъдат узаконени по искане на собственика, подадено до 26.11.2013г., ако са допустими по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени, или по сега действащите разпоредби.

Дали строежът да бъде узаконен или не, се преценява от органа, който е издал или е следвало да издаде разрешението за строеж. В повечето случаи това е главният архитект на общината/района.

Производството по узаконяване на строежите, извършени незаконно до влизане в сила на ЗИД ЗУТ /25.07.2003г./, започва по заявление от собственика до органа, който е издал или е следвало да издаде разрешението за строеж, подадено в 12-месечен срок /до 26.11.2013г./ от влизане в сила на ЗИД ЗУТ (обн. ДВ бр. 82/2012г., в сила от 26.11.2012г.).

В едномесечен срок от постъпване на заявлението длъжностните лица от общинската администрация съставят констативен акт за установяване на незаконното строителство, въз основа на който органът, който е издал или е следвало да издаде разрешението за строеж, изисква необходимите документи по чл. 144 ЗУТ и определя срок за представянето им. При непредставяне на необходимите документи в определения срок или когато органът, който е издал или е следвало да издаде разрешението за строеж прецени, че не са налице условията за узаконяване, той издава мотивиран отказ, съобщава го на заинтересуваните лица и уведомява Дирекцията за национален строителен контрол за прилагане на мерките по чл. 225 ЗУТ за премахване.

Когато главният архитект прецени, че са налице условията за узаконяване, се съгласува и одобрява инвестиционен проект - заснемане за узаконяване, строежът се привежда в съответствие със съгласувания проект, заплащат се дължимите глоби и такси и се издава акт за узаконяване.

За издаден от главния архитект на Общината/Района акт за узаконяване или отказ от издаване на акт за узаконяване на незаконния строеж, се уведомяват всички заинтересовани лица, с оглед предоставяне на възможност за защита на правата и интересите им по законовия ред - виж рубриката „Контрол върху строителни книжа”.

Строежите извършени незаконно до влизане в сила на ЗИД ЗУТ, които не са заявени за узаконяване в срока до 26.11.2013 г. или за които производството по узаконяване е приключило с влязъл в сила отказ за издаване на акт за узаконяване, се премахват.

За целта се съставя констативен акт и се издава заповед за премахване. За строежите от първа до трета категория - от Началника на ДНСК или упълномощено от него длъжностно лице, а за строежите от четвърта до шеста категория - от кмета на общината или упълномощено от него длъжностно лице

След влизане в сила на заповедта за премахване се дава възможност нарушителя сам да премахне незаконния строеж, а ако не го изпълни в определения срок, премахването се извършва принудително от органа издал заповедта за премахване. Принудителното премахване е за сметка на извършителя и на:

1.       Лицето, упражнило строителен надзор;

2.       Строителя - в случай че строителството е продължило след издадена заповед за спиране на строежа от Дирекцията за национален строителен контрол или заповед на лицето, упражняващо строителен надзор, вписана в заповедната книга на строежа;

3. Строителя - в случаите, когато строежът се извършва:

-        без одобрени инвестиционни проекти и/или без разрешение за строеж;

-        при недопустими съществени отклонения от съгласувания инвестиционен проект, а именно:

-        нарушение на предвижданията на действащия ПУП;

-        нарушение на изискванията за строителство в територии с особена териториално-устройствена защита или в територии с режим на превантивна устройствена защита;

-          несъвместимост с предназначението на територията;

-          нарушение на строителните правила и нормативи, техническите, технологичните, санитарно-хигиенните, екологичните и противопожарните изисквания.

-        със строителни продукти, несъответстващи на съществените изисквания към строежите, или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи, ако това се отразява на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа и е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на ЗУТ.

4.       Проектанта и лицето, оценило съответствието на инвестиционните проекти - при несъответствие на одобрения инвестиционен проект, по който се изпълнява строежът с изискванията за безопасност по чл. 169, ал. 1, т. 1, 2, 3 и 4 и/или с предназначението на земята.

5.       Възложителя на строежа.

Отговорността на лицата по принудителното премахване е солидарна.